Türk vatandaşlığı başvurusu, birden fazla taşınmazın toplam kabul edilen yatırım değeri üzerinden yapılabilir. Taşınmazların aynı tarihte, aynı şehirde veya aynı projeden edinilmesi zorunlu değildir; ancak her birinin nitelik, ödeme belgesi ve değer tespit koşullarını ayrı ayrı karşılaması gerekir.
400.000 ABD doları eşiği hesaplanırken tapu satış bedeli, banka ödemeleri, döviz alım belgeleri ve Tutar Tespit Belgeleri birlikte değerlendirilir. Başvuruya dahil edilen tüm taşınmazlar vatandaşlık başvuru sahibi adına kayıtlı olmalı ve tapu siciline üç yıl satmama taahhüdü işlenmelidir.
Birden fazla taşınmazın toplam değeriyle istisnai Türk vatandaşlığı başvurusu yapılabilir. Satın alma yoluyla edinilen taşınmaz sayısında bir üst sınır bulunmaz. Farklı tarihlerde veya farklı tapu müdürlüklerinde edinilen uygun taşınmazların değerleri birlikte değerlendirilebilir.
Ancak taşınmazların toplam piyasa değerinin 400.000 ABD dolarını geçmesi tek başına yeterli değildir. Tapuda beyan edilen satış bedelleri, banka ödemeleri, döviz alım belgeleri ve Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgelerinde kabul edilen tutarlar ayrı ayrı kontrol edilir. Bütün taşınmazlar için üç yıl satmama taahhüdü verilmesi gerekir.
Birden fazla tapuyla vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?
Evet. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü düzenlemelerine göre satın alma yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında sınırlama bulunmamaktadır. Önemli olan, başvuruya dahil edilen taşınmazların mevzuata uygun olması ve kabul edilen toplam yatırım tutarının en az 400.000 ABD dolarına ulaşmasıdır.
Örneğin gerekli şartları taşıyan üç taşınmazın vatandaşlık yatırımına esas kabul edilen değerleri sırasıyla 160.000, 140.000 ve 120.000 ABD dolarıysa toplam 420.000 ABD doları üzerinden başvuru yapılması mümkün olabilir.
Fakat taşınmazlardan birinin ödemesi, satıcısı, niteliği veya değer tespit belgesi uygun değilse yalnızca diğer uygun taşınmazların tutarı dikkate alınabilir. Kalan toplamın 400.000 ABD dolarının altına düşmesi hâlinde yatırım şartı sağlanmaz.
Taşınmazların aynı anda ve aynı şehirde alınması gerekir mi?
Hayır. Satın alma yoluyla edinilen taşınmazların aynı tarihte, aynı projeden veya aynı şehirden alınması zorunlu değildir.
Farklı zamanlarda ve farklı tapu müdürlüklerinde edinilen taşınmazlar, edinim tarihleri bakımından geçerli yatırım tutarlarını ve güncel uygulama şartlarını karşılıyorsa aynı vatandaşlık dosyasında değerlendirilebilir.
Taşınmazların farklı müdürlüklerde bulunması durumunda taahhüt ve yatırım tespiti işlemini yürütecek tapu ve bölge müdürlüğü, TKGM düzenlemelerine göre belirlenir. Bu nedenle bütün taşınmazlara ait tapu, ödeme ve değer tespit bilgilerinin başvuru öncesinde tek dosyada kontrol edilmesi önemlidir.
Satın alma ile satış vaadi arasındaki fark nedir?
Birden fazla taşınmaz bakımından en önemli ayrım, taşınmazların doğrudan satın alınması ile noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayanılması arasındadır.
| İşlem türü | Birden fazla taşınmaz kullanılabilir mi? | Temel kural |
|---|---|---|
| Tapuda satın alma | Evet | Uygun taşınmazların kabul edilen değerleri toplanabilir. Taşınmaz sayısında sınırlama yoktur. |
| Satış vaadi sözleşmesi | Evet | Birden fazla taşınmazın tamamı tek noter sözleşmesinde yer almalı ve gerekli tutar bu tek sözleşmeyle sağlanmalıdır. |
| Birden fazla satış vaadi sözleşmesi | Hayır | Farklı satış vaadi sözleşmelerindeki tutarlar birleştirilerek yatırım şartı tamamlanamaz. |
| Satın alma ve satış vaadini birleştirme | Hayır | Satın alınmış taşınmazların eksik kalan tutarı satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanamaz. |
Satış vaadi yolunda ayrıca en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarındaki bedelin peşin olarak ve en geç sözleşme tarihinde ödenmiş olması gerekir.
400.000 ABD doları nasıl hesaplanır?
Başvuruda yalnızca ilan fiyatı, satış sözleşmesindeki rakam veya taşınmazların serbest piyasa değeri esas alınmaz. Aşağıdaki tutarların gerekli eşiği sağlaması gerekir:
- Tapu resmî senetlerinde beyan edilen satış bedellerinin toplamı,
- Satıcıya yapılan ve banka dekontlarıyla kanıtlanan ödemelerin toplamı,
- Döviz alım belgelerinde vatandaşlık yatırımı için gösterilen tutarların toplamı,
- Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgelerinde vatandaşlık yatırımına esas kabul edilen ABD doları değerlerinin toplamı.
Bu tutarlardan birinin diğerlerinden düşük olması hâlinde dosya yalnızca daha yüksek satış veya piyasa değeri üzerinden değerlendirilemez.
Örneğin bir taşınmazın yatırım tespit belgesindeki değeri 170.000 ABD doları, bu taşınmaz için düzenlenen döviz alım belgesi ise 150.000 ABD dolarıysa hesaplamada en fazla 150.000 ABD doları dikkate alınabilir.
KDV, emlak komisyonu, tapu harcı, vergi ve diğer masraflar taşınmaz satış bedeline eklenerek 400.000 ABD doları şartı tamamlanamaz.
Her taşınmaz için ayrı değer tespiti gerekir mi?
Birden fazla taşınmazla başvuru yapılması durumunda her taşınmaz için vatandaşlık yatırımına esas kabul edilen tutarı gösteren Tutar Tespit Belgesi düzenlenir.
Tapu müdürlüğü, bu belgelerde yer alan ABD doları tutarlarını bir araya getirerek toplam yatırım tutarını kontrol eder. 9 Aralık 2024 tarihinden sonra düzenlenen Tutar Tespit Belgelerinin geçerlilik süresi altı aydır.
Tutar tespiti için gerekli değerleme başvurusu, vatandaşlık amacı belirtilerek yetkili sistem üzerinden yapılmalıdır. Sistem dışında veya yetkisiz biçimde düzenlenen değerleme raporları tapu işleminde kullanılamaz.
Hangi taşınmazlar vatandaşlık yatırımına dahil edilebilir?
12 Aralık 2023 tarihinden sonra vatandaşlık amacıyla satın alınacak taşınmazın genel olarak şu niteliklerden birini taşıması gerekir:
- Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm,
- Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm,
- Arsa vasfıyla kayıtlı olmakla birlikte üzerinde yapı kullanma izin belgesine sahip, mevzuata uygun kalıcı yapı bulunan taşınmaz.
Yapısız arsa, tarımsal nitelikli arazi ve devre mülk hakkı güncel uygulamada vatandaşlık yatırımına konu edilemez. Satış vaadi sözleşmesi ise yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için kullanılabilir.
Hisseli tapu vatandaşlık başvurusunda kullanılabilir mi?
1 Şubat 2023 tarihli kılavuzun yürürlüğe girmesinden sonra edinilen hisseli taşınmazlarla vatandaşlık başvurusu yapılamaz.
Bir bağımsız bölümün iki yabancı tarafından paylı biçimde satın alınması durumunda bu taşınmaz yatırım hesabına dahil edilemez. Buna karşılık birden fazla kişiye ait bir taşınmazın tamamının tek yabancı alıcı tarafından satın alınması farklıdır; diğer şartlar da sağlanıyorsa taşınmaz vatandaşlık yatırımına konu olabilir.
Taşınmazlar kimin adına alınmalıdır?
Başvuruya dahil edilecek taşınmazların vatandaşlık talebinde bulunan yabancı gerçek kişi adına edinilmesi gerekir.
Eş, çocuk veya başka bir aile bireyi adına alınan taşınmazların değerleri ana başvuru sahibinin 400.000 ABD dolarlık yatırım hesabına eklenmez. Aynı şekilde başvuru sahibinin ortağı veya yöneticisi olduğu şirket adına kayıtlı taşınmazlar da kişisel yatırım tutarına dahil edilemez.
Aile bireyleri, ana başvuru sahibinin yatırımına bağlı vatandaşlık dosyasında ayrıca değerlendirilebilir; ancak yatırımın mülkiyeti ve tutarı ana başvuru sahibi üzerinden sağlanmalıdır.
Satıcının ve taşınmazın geçmişi neden kontrol edilmelidir?
Bir taşınmazın fiyat ve nitelik bakımından uygun görünmesi, vatandaşlık dosyasında mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Taşınmazın tapu geçmişi ve satıcının hukuki durumu da incelenir.
Özellikle şu durumlar başvuru öncesinde kontrol edilmelidir:
- Taşınmazın tapu sicilinde yabancı kişi adına kayıtlı olup olmadığı,
- Taşınmazın başvuru sahibine veya birinci derece yakınlarına ait bir şirketten satın alınıp alınmadığı,
- İkinci el taşınmazın son üç yıl içindeki devir geçmişi,
- Taşınmazın daha önce başka bir kişinin vatandaşlık yatırımında kullanılıp kullanılmadığı,
- Tapuda mülkiyet değişikliğine yol açabilecek dava, satış vaadi veya benzeri takyidat bulunup bulunmadığı,
- İpotek veya haczin başvuruyu ve kabul edilen yatırım tutarını etkileyip etkilemediği.
Bir taşınmaz yalnızca bir defa vatandaşlık edinimine konu edilebilir. Daha önce başka bir yabancı için Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi düzenlenen taşınmaz, yeni bir vatandaşlık yatırımında tekrar kullanılamaz.
Döviz alım belgesi ve banka dekontu nasıl düzenlenmelidir?
Taşınmaz bedeline ilişkin döviz, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılmak üzere Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya satılmalı ve banka tarafından döviz alım belgesi düzenlenmelidir.
Döviz alım belgesinde genel olarak başvuru sahibinin kimlik bilgileri, taşınmaz bilgisi, satın alınan dövizin ABD doları karşılığı ve işlemin vatandaşlık kazanılması veya ilgili sermaye hareketleri düzenlemesi kapsamında yapıldığına ilişkin açıklama bulunmalıdır.
Birden fazla taşınmaz veya parça parça ödeme bulunması hâlinde her ödeme için ayrı döviz alım belgesi düzenlenebilir. Ancak belgelerin ilgili taşınmazlarla doğru şekilde eşleştirilebilmesi gerekir.
Ayrıca taşınmaz bedelinin satıcıya veya işlemle makul ilgisi bulunan kişiye ödendiğini gösteren onaylı banka dekontu sunulmalıdır. Dekontlarda taşınmaz bilgilerinin veya ilgili döviz alım belgesine yapılan atfın bulunması dosyanın izlenebilirliği açısından önemlidir.
Üç yıl satmama şartı nasıl uygulanır?
Başvuruya dahil edilen taşınmazların tapu kayıtlarına üç yıl satılmayacağına ilişkin taahhüt şerhi konulur. Birden fazla tapu kullanılıyorsa şartın yalnızca taşınmazlardan birine uygulanması yeterli değildir; yatırım hesabına dahil edilen bütün taşınmazlar taahhüt kapsamında olmalıdır.
Üç yıllık süre tamamlanmadan şerhin kaldırılması veya taşınmazların vatandaşlık şartlarını ihlal edecek şekilde elden çıkarılması, ilgili kurumlara bildirim yapılmasına ve kazanılan vatandaşlığın yeniden değerlendirilmesine neden olabilir.
Başvuru süreci nasıl ilerler?
- Taşınmazların niteliği, maliki, tapu geçmişi ve takyidatları kontrol edilir.
- Vatandaşlık amaçlı değerleme ve Tutar Tespit Belgesi işlemleri yapılır.
- Döviz alım belgeleri ve banka ödeme dekontları hazırlanır.
- Satışlar gerçekleştirilir veya şartları taşıyan tek satış vaadi sözleşmesi düzenlenir.
- Bütün taşınmazlar için üç yıl satmama taahhüdü tapu siciline işlenir.
- Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, diğer adıyla uygunluk belgesi süreci tamamlanır.
- Yatırımcı ikamet izni başvurusu yapılır.
- Nüfus ve Vatandaşlık İşleri nezdinde istisnai vatandaşlık başvurusu tamamlanır.
Taşınmaz yatırım şartlarının sağlanması, Türk vatandaşlığının otomatik olarak kazanıldığı anlamına gelmez. Nihai vatandaşlık kararı yetkili makamın değerlendirmesine bağlıdır.
Sık sorulan sorular
İki farklı şehirdeki taşınmazlar birlikte kullanılabilir mi?
Evet. Taşınmazların aynı şehirde bulunması gerekmez. Farklı tapu müdürlüklerindeki işlemlerin tek dosyada koordine edilmesi gerekir.
Taşınmazların hepsi aynı gün alınmalı mı?
Hayır. Farklı tarihlerde satın alınan uygun taşınmazların değerleri birleştirilebilir. Ancak her edinimin kendi tarihindeki mevzuata uygun olması gerekir.
Eşim adına bulunan tapuyu kendi başvuruma ekleyebilir miyim?
Hayır. Eş veya çocuk adına kayıtlı taşınmazlar ana başvuru sahibinin yatırım tutarına eklenmez.
Bir tapu 300.000 dolar, satış vaadi sözleşmesi 100.000 dolar olabilir mi?
Hayır. Satın alınmış taşınmazların eksik kalan tutarı satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanamaz.
İki ayrı satış vaadi sözleşmesinin tutarları birleştirilebilir mi?
Hayır. Satış vaadi yoluyla başvurulacaksa gerekli tutarın, birden fazla taşınmazı içerebilse de tek noter sözleşmesinde sağlanması gerekir.
Taşınmazlardan biri daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılmışsa ne olur?
Bir taşınmaz yalnızca bir kez vatandaşlık edinimine konu olabilir. Daha önce bu amaçla kullanılan taşınmaz yeni bir başvuruya dahil edilemez.
Toplam değer 400.000 doların biraz üzerindeyse yeterli midir?
Teorik olarak eşik sağlanabilir; ancak değer tespit belgesi, döviz alım belgesi veya banka ödemesindeki farklılık toplamı 400.000 doların altına düşürebilir. Bu nedenle kur veya belge kaynaklı risklere karşı yatırımın tam sınırda bırakılmaması daha güvenlidir.
Bütün tapular birlikte incelenmelidir
Birden fazla tapuyla vatandaşlık başvurusu mümkündür; ancak yalnızca taşınmaz fiyatlarını toplamak yeterli değildir. Her taşınmazın niteliği, tapu geçmişi, satıcısı, kabul edilen yatırım değeri, ödeme belgeleri ve üç yıllık taahhüdü ayrı ayrı uygun olmalıdır.
Satın alma işlemleri tamamlanmadan önce bütün taşınmazların tek bir başvuru tablosunda incelenmesi, sonradan yatırım tutarının eksik kalması veya taşınmazlardan birinin dosya dışında bırakılması riskini azaltır.
Taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık sürecinin tamamı hakkında bilgi almak için Türk vatandaşlığı başvuru rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Son kontrol tarihi: 4 Ağustos 2026
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın edinim tarihi, niteliği, tapu geçmişi, tarafları ve ödeme yöntemi başvurunun sonucunu değiştirebilir.